Инвестиции в недвижимость плюсы и минусы

Горячо приветствую вас, уважаемые читатели блога «skitanie.com». Сегодня мы поговорим про инвестиции (инвестирование) в недвижимость. Намедни я выпустил статью «Куда вложить деньги». В этом очерке кратко описывались все способы как можно выгодно инвестировать свой капитал, от самых консервативных — банковского вклада, до наиболее прогрессивных и рискованных — инвестиции в криптовалюту, Forex и т.д.

Решил написать статью по каждому пункту, чтобы её ценность была выше. В качестве первого самого выгодного инвестиционного инструмента, жребий пал на инвестиции в недвижимость.Тогда с неё и начнем!

В этой публикации вы узнаете:

• Несколько вариантов инвестиций в недвижимость;
• Каким образом инвестировать в недвигу на этапе строительства;
• Как начать инвестировать в недвижимость, если денег мало, но очень хочется;
• Какие самые главные преимущества и недостатки есть у данного вида инвестиций.

Статья будет полезна тем, кто только присматривается к такому виду инвестиции, а также инвесторам с солидным багажом за плечами. Кто знает, возможно, после прочтения данной статьи вы подумаете над приобретением своей первой жилой, а, быть может, и коммерческой недвижимости.

Инвестиции в недвижимость: основные плюсы и минусы

Мне кажется практически все люди задумываются о выгодных инвестициях. Как сделать так, чтобы вложения не только сохранились, но и начали работать на человека, приносить дополнительных доход? Достичь таких целей помогут выгодные инвестиционные инструменты! А это какие? Под этот критерий как раз попадают инвестиции в недвижимость. Здесь минимальный риск потерять свои деньги сочетается с большой перспективой через несколько лет преумножить капитал от продажи недвижимости. Если, конечно, такая потребность будет.

Жилье — это такой вид инвестиций, на котором довольно тяжело потерпеть крах и неудачно вложиться. Динамика цен на недвижимость показывает, что сейчас большой спрос на жилье в Санкт-Петербурге, Москве и области, Краснодарском крае (особенно в этих регионах). Тем более, не будем забывать, что своё жилье — это одна из основных потребностей человека (свой кров над головой), которая всегда будет пользоваться спросом.

Как у любого другого финансового инструмента, у инвестиций в недвижимость есть как плюсы, так и минусы. Пожалуй, начнем с преимуществ.

Плюсы инвестиций в недвижимость ➕

1. Огромный выбор для инвестирования. Это значительный плюс для такого вида инвестиций. Можно приобрести студию в Москве и сдавать её студенту, либо молодой паре. Другой вариант — приобретение недвижимости на Юге России для сдачи её в аренду, как посуточно, когда высокий сезон на курорте, либо также на постоянной основе. Безусловно, выбор недвижимости ничем неограничен: цена начинается от нескольких миллионов до сотни миллионов рублей за квартиру.
   
2. Доступность вложений. Как уже писал выше, можно начать свой инвестиционный путь в недвижимость с нескольких миллионов и постепенно аккумулировать капитал и опыт. Многие начинают с одной студии/квартиры/комнаты и постепенно расширяются.
   
3. Высокая ликвидность данного вида инвестирования.
   
4. Получение неизменной доходности на протяжении длительного времени. У меня есть знакомые, которые уже на протяжении нескольких лет снимают студию у одного хозяина за одну цену, что была в самом начале. Владелец получает себе прибыль уже на протяжении долгих лет. А в ремонт за это время не вложился ни разу. Но это скорее минус для хозяина. Рано или поздно придется делать хороший, освежающий ремонт, который влетит в «копейку».

Сколько бы положительных качеств в данном виде инвестирования не было, негативные также присутствуют.

Минусы инвестиций в недвижимость ➖

1. Большой расход. Сюда входит ремонт, коммунальные расходы, налоги. Как вы можете убедиться на своём опыте, практически всё перечисленное постоянно растет. Платежки растут независимо от роста зарплаты.
   
2. Спрос на недвижимость в маленьких городах и даже в средних по населению — крайне низкий. Там мало строится, мало продается. Большинство людей, особенно молодежь, не видит жизни нигде, кроме Санкт-Петербурга и Москвы, а также Краснодарском крае.
   
3. Спрос на недвижимость прямо коррелирует с экономической обстановкой в стране. Если какой-то внешний фактор будет негативно воздействовать на страну — будет повышение цены. Не будем закрывать глаза на то, что в действительности есть. Мы очень подвержены давлению со стороны США И ЕС. Санкции, ограничения — все это бьет по потребительской способности среднестатистического гражданина.
   
4. Высокие цены на недвижимость. Особенно ярко это выражается в «столицах» — Санкт-Петербурге и Москве. Где цена квадратного метра растет колоссальными темпами.

Исследование ЦИАН: Петербургская аномалия: почему цена жилья выросла на четверть? Это притом, что заработная плата не выросла вообще. Или даже меньше стала. 😕

Также если покупается жилье в новостройке в еще не до конца развитом районе необходимо заранее знать, что там планируется строить. Для того, чтобы там не возвели (ВНЕЗАПНО) какой-то мусороперерабатывающий завод, автомагистраль и т.д. Это всё может негативно сказаться на стоимости недвижимости.

Но также есть факторы, которые могут благоприятно сказаться на недвижимости. Это маловероятно, но все же. Например, открытие недалеко станции метро. Поэтому целесообразно покупать новостройку в предполагаемом районе строительства станции метрополитена. Это может поднять стоимость квартиры в разы.

Моя несостоявшаяся инвестиция в недвижимость 👎

Полтора года назад я задумывался о покупке квартиры-студии на окраине Санкт-Петербурга. Знаете, такой простой вариант для одного, либо молодой пары, где всё собрано очень компактно: тесно, слышны звуки соседей и другие «подарки» в придачу. Но ЗАТО СВОЁ. Думал тогда я.

В тот период времени мне необходимо было съездить на вахту на 5 месяцев. За этот временный промежуток я бы подзаработал, чтобы сделать первоначальный взнос на ипотеку. Благополучно уехал, прибыл через 5 месяцев, захожу на сайты и… Ужасаюсь! Цена взлетела на 20-25%. Теперь та студия, которая стоила 1.7 миллионов рублей, стоит 2.3 миллиона. Отлично, блин, съездил на вахту.

После обдумывания и фильтрации информации — отложил покупку студии до лучших времён. Вот так вот, думал денег заработаю на вахте, а оказалось…

В какую недвижимость лучше всего вкладывать деньги

Если вы хотите выгодно инвестировать свои деньги — самым лучшим вариантом будет покупка квартиры в крупных городах, где четко прослеживается тенденция экономического подъема (Москва, СПб, Краснодарский край). Как вы уже могли понять из статьи, общая тенденция налицо: чем крупнее город, тем выгоднее инвестиция в недвижимость в нём окажется.

Но так же не стоит отбрасывать региональные города, которые показывают бурный экономический рост. В каждом городе при проведении тщательного анализа можно найти интересные предложения для инвестиции в недвижимость.

Такими городами являются: Ханты-Мансийск, Казань, Белгород, Липецк, Воронеж, Екатеринбург.

№1 Жилая недвижимость

Данный вариант наиболее часто используемый и доступный для простых людей, которые не хотят «мудрить» с акциями и опционами. Пользуется популярностью из-за своей простоты и минимального риска «прогореть». Как правило, если человек хочет инвестировать в недвижимость, он покупает её либо для дальнейшей сдачи в аренду, либо для дальнейшей перепродажи (когда рыночная цена подымется на 15-20%).

При покупки квартиры необходимо обращать своё внимание на следующие критерии:

• Инфраструктура. Много застройщиков грешит тем, что начинают продавать квартиры в новостройках эконом-класса без соответствующей инфраструктуры. От этого много проблем будет в дальнейшем, когда все семьи заселятся и окажется, что выехать рано утром на работу на своём автомобиле не получится — пробка. Нет мест в садиках и остальные самые типичные прорехи.
  
• Качество отделки/ремонта. Проверять и ещё раз проверять. Надеяться на порядочность застройщика, как показала практика, не стоит.
  
• Района. Необходимо изучить местонахождение приобретаемого жилья — это архиважно, потому как именно от этого будет зависеть её востребованность для арендаторов.
  
• Контингент района покупаемой квартиры. Если квартира покупается в рабочем районе, навряд ли вы её потом сдадите студенту, и наоборот. В каждом городе есть «особый» район, который не пользуется большой любовью среди местных жителей. В таком лучше не покупать квартиру, какой-бы соблазнительной цена не была. Потому что идея инвестиции в недвижимость может с треском провалиться из-за неудачно выбранного района.

№2 Коммерческая недвижимость

Этот вариант уже не такой простой и требует чуть больше навыков и знаний от инвестора. В большей степени для такой недвижимости подходят офисные и торговые площади. Можно выбрать как небольшую площадь (для магазина, офиса), так и огромную (для ангаров, различных баз, складов и супермаркетов). Если говорить о вложениях, то естественно они будут значительнее — от 10 миллионов и выше, нежели в жилой недвижимости. Но опять-таки много различных факторов: город, квадратура, расположение. Все это играет важную роль для определения ценового диапазона.

Подобного рода помещения всегда пользуются большим спросом. Малый и средний бизнес развивается. Всегда нужны торговые точки для магазинов, площади для складов. Чтобы сделать правильный выбор и приобрести хорошее место, необходимо обладать опытом и инвестиционным чутьем. Этот вариант явно не подходит для человека, который просто решил зайти в этот бизнес с улицы. Необходимо иметь солидный багаж за плечами, либо обращаться в компании по подбору коммерческой недвижимости и потом платить комиссию агенту. Но это лучше, нежели купить и потерпеть неудачу.

Вообще, сдавать что-то в аренду — это прекрасная идея и самый настоящий пресловутый источник пассивного заработка. Посудите сами: затрачиваешь минимум своего внимания, а прибыль от сдачи недвижимости в любом случае придет на карту, либо счёт. Со временем можно стать самым настоящим раньте, если, конечно, такой вид деятельности вас прельщает.

Рантье — лица, живущие за счёт ренты, получаемых с капитала, как правило, размещённого в виде банковских вкладов, ценных бумаг, доходной недвижимости, земли, бизнеса.

№3 Инвестиции в загородную недвижимость

Как показала практика этого года, инвестиции в загородную недвижимость — дело привлекательное, и с хорошей финансовой перспективой. В связи с пандемией, рынок загородной недвижимости вырос в несколько раз. Этому поспособствовали жители Москвы и Санкт-Петербурга, которые массово начали переезжать загород. Сейчас меняется вектор жизни. Если раньше все пытались любыми способами перебраться в город, чтобы заработать, то сейчас, в эпоху тотальной цифровизации и диджитализации всех сфер жизни, многие люди предпочитают жить именно загородом в своём доме. Вдали от городского шума, выхлопов и вечных пробок.

Почему так происходит?

Ответ прост: с каждым годом всё больше и больше людей начинает осваивать работу в интернете. Это и IT, вебмастеринг, фриланс, ведение блога. Каждый выбирает себе занятие по душе. В связи с тем, что работать можно из дома, потребность жить в центре города отпала сама собой. Все выбирают для себя и своих детей более комфортные условия жизни. И знаете что? На этом можно хорошенько заработать.

Несколько вариантов вложения капитала в загородную недвижимость

1. Приобретение коттеджей на этапе строительства. Безусловно, такие инвестиции будут оправданы, поскольку на начальном этапе стоимость такой недвижимости будет снижена. Можно будет потом перепродать дороже на ~ 20%.
   
2. Покупка готовых коттеджей.
   
3. Покупка земельных участков для строительства загородных коттеджей.

При выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации. Это важные параметры. Часто компании в погоне за наживой и быстротой сдачи жертвуют самым главным — комфортом.

Часто вижу, когда езжу загород объявления и билборды о том, что тот или иной коттеджный поселок готов. А по факту, когда туда приезжаешь, видишь удручающую картину: половины домов ещё нет, дорога не проложена, коммуникации отсутствуют. Зато отдел продаж уже работает вовсю и пытается втюхать это «не пойми что» людям. Будьте очень внимательны в этом вопросе!

Инвестиции в строящуюся недвижимость (Новостройки)

Отличный вариант вложения средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). НО ЗДЕСЬ ЕСТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫЙ РИСК. Несмотря на наличие возможности обмана со стороны застройщика, возможность получить повышенную прибыль повышается в несколько раз. Именно поэтому данный вид инвестирования так любим у многих начинающих инвесторов.

Объект недвижимости на стадии строительства стоит меньше, чем на вторичном рынке. Если инвестор вложит свои средства на начальном этапе, а потом продаст после сдачи — получит ощутимый профит.

Основной риск при инвестировании в новостройку — это неблагонадежный застройщик, которых, благо, с каждым годом становиться всё меньше и меньше, но тем не менее даже сейчас они существуют на рынке и никто точно не сможет сказать, что этот застройщик, который всё время сдавал всегда вовремя, будет так делать всегда. Возможны различные форс-мажоры со стороны компании. Для того, чтобы минимизировать риск и не попасться на удочку к ненадежному застройщику, необходимо проверить следующие характеристики:

• Время существования фирмы. Если застройщик существует несколько лет — лучше всего к нему не обращаться. Даже если и сейчас у него кристально чистая репутация, кто знает что будет потом. Ещё слишком мало времени он провёл на рынке недвижимости, чтобы вот так просто нести ему свои кровные.
  
• Проверить, существовали ли простои и несдачи. Также немаловажный аспект. Если у застройщика были такие грешки, вполне вероятно, что такое будет ещё раз. Возможно, это и не заморозит стройку. Но оттянет реальный срок сдачи новостройки.
  
• Проверить сколько всего данная фирма сдала в эксплуатацию объектов за своё время существования.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Данного рода инвестиция считается довольно перспективной. Цены на недвижимость за рубежом постоянно растут. Наши соотечественники облюбовали недвижимость В Испании, Турции, Чехии. В этих странах хорошая ликвидность недвижимости. Также приятным бонусом для некоторых может быть ВНЖ той страны, где Вы покупаете недвижимость.

Можно считать это неким фундаментом для будущего переезда. Покупка квартиры в Европе — это не только вариант для себя, её также можно будет и сдавать. Особенно в тех странах, куда приезжает большое количество студентов со всего мир на обучение (Чехия, Франция, Италия). Покупка недвижимости в этих странах обеспечит владельцев поступлением в свой бюджет «твердой» валюты — евро.

Сейчас купить недвижимость заграницей не составляет большого труда. Много агентств и компаний, которые специализируются именно на недвижимости в странах Европы.

Как начать выгодно делать инвестиции в недвижимость топ-5 советов

Не важно какой вариант инвестирования будет выбран, важно ПОНИМАТЬ, что недвижимость — это не самый простой актив (если вы не покупаете квартиру для себя). Необходимо иметь тактику инвестирования, последовательно к ней подходить. Это позволит уменьшить уровень риска, который поджидает инвестора на каждом шагу, и увеличит получаемую прибыль.

Совет №1: Определение своих финансовых возможностей

Это крайне простой и важный пункт, однако многие начинающие инвесторы закрывают на него глаза. Это не правильно, и в дальнейшем такая халатность может принести много неприятных сюрпризов. Необходимо четко определить какой суммой инвестор обладает, из этого приходит понимание на какую недвижимость он может претендовать.

Инвестировать необходимо только свободные деньги. Не нужно брать кредит на инвестицию, а потом с трудом обеспечивать свои жизненно важные потребности!

К большому сожалению, данная практика у нас повсеместно распространена. Многие люди берут кредиты/займы/ссуды для открытия бизнеса, выгодного инвестирования. Дело не становиться прибыльным, инвестиция «прогорает», и всё, человек начинает потихоньку грязнуть в долговой яме. Выбраться из неё очень затруднительно.

Если свободные деньги, которые можно пустить на инвестиции в недвижимость небольшие, лучше всего обратить внимание на новостройки на этапе котлована, либо на земельные (перспективные) участки загородом.

Совет №2: сделать выбор объекта для инвестирования

Лучше всего сразу полностью понять какой вид недвижимости предпочтителен, а не метаться то к одному, то к другому — это будет распылять силы и концентрацию на деле. Инвесторы, у которых большой капитал, могут себе позволить инвестировать деньги в недвижимость люкс-класса (квартиры с террасами, пентхаусы и т.д.). У такой недвижимости особенно в больших городах намного выше ликвидность.

Ликвидность у новостроек класса эконом намного меньше, но и порог входа для инвестора намного комфортнее

Совет №3: Что предлагает рынок

Необходимо крайне точно и скрупулезно изучить рынок недвижимости в том регионе/городе, где предполагается покупка. Чтобы совершить выгодную покупку, чтобы она принесла хорошую прибыль, нужно потратить своё время на изучение рынка и анализ наиболее выгодных для покупки предложений.

Совет №4: Покупка недвижимости

Очень важный аспект, который необходимо сделать без нарушений. Если у инвестора нет необходимого опыта, следует обратиться к юристу, либо опытному риэлтору. Специалисты помогут оформить сделку в соответствии с правовыми актами страны. Чтобы не попасть в просак с налоговыми нюансами, лучше всего ознакомиться с ними заранее.

Совет № 5: Получение прибыли

Самое приятное при инвестиции в недвижимость — это извлечение прибыли. 💰 Чтобы получить прибыль, необходимо перепродать или сдать в аренду купленную недвижимость.

Если квартиру, которая находится в новостройке перепродать, доход будет получен за 2-3 года. Если сдавать квартирантам, то такой подход немного сдвинет окупаемость на 10-13 лет.

Но не стоит забывать, что при продаже жилья, находящегося в собственности меньше 5 лет, придется заплатить налог.

Как научиться инвестировать в недвижимость

Если опыта в области покупки недвижимости нет, но хочется этим заняться, не стоит разу же бросаться в омут с головой. Лучше чуть подождать и немного себя прокачать в этом вопросе. Тем более, что сейчас с этим нет никаких проблем. Обучающих курсов, книг, подкастов, блогеров на ютубе по данной тематике — большое количество. Выбирай того, кто понравится по подаче материала. Это необходимо для того, чтобы инвестор был более подкован именно в сфере инвестиций в недвижимость.

Я предлагаю начать с увлекательных книг, которые помогут не только получить базовые знания для начинающих инвесторов, но так же позволят почерпнуть для себя что-то новое и опытным «акулам» в этой сфере.

Список книг про инвестиции в недвижимость ТОП-5 🔥

Книга №1:
«Как разбогатеть на недвижимости в свободное время» Майк Самми

Реально ли приумножить свой капитал, занимаясь недвижимостью в свободное от основного места работы время? Это вопрос, который будоражит всех начинающих инвесторов. А теперь давайте задумаемся, возможно ли разбогатеть без вложений и неожиданного наследства? Многие ответят — категорически нет.

Авторы книги считают иначе. На собственном примере Майк Самми и Роджер Доусон рассказывают о том, как, не имея практически ничего, они заработали миллионы, инвестируя капитал именно в недвижимость.

Книга №2: «Инвестиции в недвижимость» Роберт Кийосаки

Многие профессиональные инвесторы считают, что эта книга — мануал того, как необходимо действовать. Кийосаки не сухо описывал теорию, а поступил иначе, он собрал профессионалов своего дела и задавал вопросы как они стали тем, кем стали. Какие механики и стратегии использовали для роста своих активов.

Книга №3: «Инвестирование в недвижимость» Эндрю Мак-Лин

Думаете, что недвижимость переоценена и скоро этот рынок лопнет, словно мыльный пузырь? Стоит ли в мир технологического прогресса инвестировать в такой старый и консервативный рынок? Так думаете не только вы одни. Однако, автор постарается вас переубедить, детально рассказывая почему сейчас недвижимость один из самых лучших видов вложения своего капитала.

Книга №4: «Азбука инвестирования в недвижимость» Кен Макэлрой

Автор книги — ученик, друг и также партнер Роберта Кийосаки. В этом издании рассматриваются самые большие ошибки инвестирования в недвижимость. После прочтения этой книги станет намного яснее как следует вести стратегию по капиталовложению в недвижимость, чтобы избежать самых распространенных ошибок.

Книга №5: «Инвестиции в недвижимость 25 стратегий» Николай Мрачковский

Николай Мрачковский не только теоретик, но и самый настоящий практик. Который неустанно ищет лучшие финансовые инвестиции. В этой книге автор познакомит читателей с основными понятиями в этом бизнесе. Так же будет очень много написано про бизнес на коммерческой недвижимости, ипотеке и покупки собственного жилья.

Подведение итогов

Недвижимость сейчас на подъеме, постоянно растет в цене. Для инвестора — это хорошо, для простого человека, который хочет приобрести жилье для личного пользованья — плохо. Когда рынок нестабилен, необходимо быть аккуратными и тем и тем, чтобы не попасть в просак. Анализ, изучение рынка и только потом покупка! Никаких бездумных решений.

Вот такая статья получилась, мне кажется, основные виды инвестиций в недвижимость я затронул. Буду рад выслушать мнение людей, которые вкладывали деньги в недвижимость и у них получилось, либо нет. Расскажите свою историю, чтобы как можно больше людей о ней узнали. Часть истории, либо целиком я вставлю в статью (с указанием авторства, конечно). Спасибо за ваши мнения!