Ипотека: как сократить переплату при покупке квартиры «в кредит»

как сократить переплату при покупке квартире

Горячо приветствую вас, уважаемые читатели блога «skitanie.com». Практически каждый человек мечтает о собственном жилье, но в большинстве случаев наличных денег на руках не хватает. И тогда остается один выход — ипотека, то есть взять деньги на квартиру у банка в долгосрочный кредит. В этой статье будут рассмотреть наиболее стоящие и рабочие методы как сократить переплату при покупке квартиры.

Каждый здравомыслящий человек осознает, что ипотека подразумевает огромный процент, который вы будете платить банку. Однако отдавать свои кровные намного приятнее за условно собственное жилье, нежели месяцами/годами платить какому-то стороннему человеку за аренду.

Думаю, не стоит заострять внимание на том, что стоимость недвижимости растет не по дням, а по часам. И если вдруг в какой-то период произошел спад цен, то будьте уверены, моментальное их увеличение не заставит себя долго ждать. Так что на следующий год стоимость студии может вырасти на 25%, как это произошло в Санкт-Петербурге и в области в 2020 году.

Если вы все же взвесили все «за» и «против» взятие недвижимости в ипотеку и пришли к выводу, что точно намерены брать, эта статья для вас. Здесь я познакомлю вас с некоторыми нюансами, а именно: какие первые шаги предпринять после принятого решения, как наиболее выгодно взять ипотеку, стоит ли воспользоваться услугами риэлтора, как снизить стоимость страховки, а также дам несколько рекомендаций по выбору ипотеки и, соответственно, самой квартиры. Всё это поможет вам дать ответ на животрепещущий вопрос: «как сократить переплату при покупке квартиры?»

И начну сразу же с первого совета: перед тем, как ступать на этот непростой жизненный путь — обдумайте все варианты экономии на выплату ипотеки. Если вы заранее подумаете о тех аспектах, где можно сэкономить, конечная сумма выплат может вас обрадовать. В некоторых случаях люди экономят около нескольких сотен тысяч. Есть также люди, которые сэкономили миллионы, просто подойдя к этому вопросу с умом.

С чего начать оформление ипотеки

Многие люди, решив взять на себя ипотеку, начинают сразу же искать подходящий вариант — квартиру. Однако это не совсем правильный шаг. После того, как квартира выбрана и детали обговорены с действующим собственником, человек начинает искать банк. И тут незадача — банк готов выдать меньшую сумму, либо же вообще отказал в кредите, или же процент у банка слишком высок и вы не готовы отдавать такую сумму. Иногда сам собственник не имеет возможности ждать, когда вы подберете банк, у него и так желающих полно. Все эти факторы могут значительно замедлить покупку квартиры в ипотеку.

Именно поэтому для начала стоит выбрать банк, в котором вы хотели бы взять ипотечный кредит, уточнить все детали, заранее узнать сумму, которая вам будет одобрена.

Для того чтобы подать заявку на ипотечный кредит, вам понадобится несколько документов:

  1. Паспорт;
  2. Документ об образовании;
  3. Справку 2-НДФЛ (если заработная плата начисляется вам посредством выбранного банка, то она не понадобится);
  4. Если у вас уже есть имущество — справку об имуществе (недвижимого, движимого);
  5. Непосредственно анкета заемщика (как правило, она есть на сайте, и заполнить ее можно дома);
  6. Заявление на получение кредита (в нем вы указываете, какая сумма вам потребуется, и за какой срок вы планируете ее вернуть банку).
Документы для оформления ипотеки
Два наиболее важных документа для оформления ипотечного кредита

Следите за сроком, когда пришло одобрение ипотеки от банка

Иногда у банка есть специальные предложения, когда из всего вышеперечисленного перечня необходимо будет 2-3 документа.

После того, как банк рассмотрит вашу заявку, и вы получите одобрение, есть смысл начать поиск квартиры. Как правило, на поиск вам выделяется 4 месяца. Если в этот промежуток вы не укладываетесь — придется заполнять анкету и подавать заявку заново.

Гарантированно получают ипотечный кредит те люди, которые имеют высокую стабильную официальную заработную плату, люди с хорошей кредитной историей (не нулевой). Также без проблем банк одобряет кредит, если человек сразу же внесет большую сумму в качестве первого взноса, и если сумма кредита невелика. Ну и если у вас уже есть квартира или дом, то банк, несомненно, расценит это основанием беспрепятственной выдачи вам ипотеки.

Ипотека: главные аспекты получения кредита

Все вышеописанное — далеко не все, с чем может столкнуться человек, желающий приобрести в собственность недвижимость. Именно поэтому я хотел бы обозначить в этой статье несколько практичных советов, способных помочь в получении ипотечного кредита.

Размер процентной ставки

Казалось бы, все логично — выбирай тот банк, который предлагает меньшую ставку по ипотеке. Однако многие люди принципиально не обращают на это внимание. Для сравнения: один банк предлагает ставку в 9%, а другой в 9,7%. Какая разница, ведь проценты практически идентичны. Однако стоит помнить, что кредит вы берете на лет 20. И на дистанции вы существенно переплатите банку. Вы, конечно же, в любом случае переплатите несколько десятков или сотен тысяч, а то и миллионов. Однако стоит позаботиться о том, чтобы уменьшить эту сумму.

Вид процента

Процент может быть как фиксированным, так и плавающим. Плавающий процент на первый взгляд выглядит приятнее. Он зависит от рефинансирования Центробанка. То есть если ставка Центробанка будет снижаться, то и ваш процент по ипотеке так же будет идти вниз, соответственно, ежемесячный платеж будет меньше. Но тут не стоит забывать, что в нашей стране практически всегда экономическая ситуация не стабильная. А снижение ставки ЦБ, как правило, действует в стабильных условиях.

Был случай в 2014 году, когда люди взяли кредит под плавающие проценты, ведь ставка по ЦБ была ниже(!). Однако что-то пошло не так и в одночасье эта ставка взлетела вверх до 23%.

Если вы все же решитесь на этот шаг и примете решение взять ипотеку под плавающий процент, обдумайте, сможете ли вы «потянуть», если ставка, пусть и ненадолго, взлетит до облаков. Не окажетесь ли вы в беспомощном состоянии? Если у вас стоит выбор «поменьше заплатить, но неясно как будет дальше» и «стабильно платить и знать, что сумма будет всегда одной» — выбирайте второй вариант, не прогадаете.

Цены на жилье

Разумеется, никакой собственник не захочет продавать жилье по дешевке. Исходя из этого, вы можете в порыве выбрать тот вариант, который будет в разы дороже, чем ему идентичные. Для этого вам необходимо быть в курсе всех ценовых тенденций. Стоит выбрать несколько вариантов, сравнить их между собой, узнать что входит в цену продаваемой недвижимости. Это может быть вид из окна, этажность дома, процент развития инфраструктуры, парковка, удобство подъезда и прочее.

После изучения тонкостей, нужно сопоставить все варианты и сложить в голове полную картину о действующей ситуации на рынке недвижимости. После всех этих манипуляций можно уже принимать решение о выборе наиболее приемлемого варианта.

🔥Читайте также:
Как обрести покой и финансовое благосостояние;
Пассивный доход и финансовая независимость, возможно ли заработать в интернете?

Как купить квартиру
Как сократить переплату при покупке квартиры — дельные советы, которые были опробованы на практике

Покупка недвижимости в валюте

Самым оптимальным вариантом будет выбор той валюты, в которой вы получаете заработную плату. Это касается не только ипотеки, но и всех прочих кредитов. Дело в том, что если вы выберете другую валюту, курс может резко вырасти и вам не избежать дополнительных расходов.

В 2008 году, я думаю, многие помнят, разразился кризис, благодаря тому, что доллар взлетел до 40%. Люди, которые взяли ипотеку в долларах, естественно, все потеряли, так как попросту не смогли выплатить уже выросшую в разы сумму ежемесячного платежа. Однако это не единственный пример. Следом за кризисом 2008 года пришел новый, в 2014 году.

Людей ничему не научил «далекий» 2008 год. В 2014 году снова огромное количество людей потеряли ипотечное жилье, так как доллар вырос в 2 раза. Соответственно, с ежемесячным платежом произошло то же самое.

Стоит отметить, что при росте курса доллара, ваш долг банку вырастает с такой же скоростью. И если вы взяли в кредит у банка 4 миллиона, то при скачке курса вы должны уже 8. Не очень приятно, верно?

Половина зарплаты

Миллион раз сказано, но скажу еще раз: вы должны трезво оценивать свой доход и понимать, что платеж по кредиту вам должен обходиться максимум в 30% от вашего заработка (или совокупного заработка вашей семьи). Однако многие люди до сих пор стараются потратить те деньги, которые они не зарабатывают.

Брать ипотеку с неподъемным платежом — абсурд. Надеяться на светлое будущее, на повышение в должности, на премии за отличную работу и прочее — тоже абсурд.

Ипотека — очень ответственный шаг и подходить к этому вопросу нужно очень серьезно. Вы должны понимать, что совершать манипуляции с работой вам уже нельзя. Каждая ситуация «из ряда вон» может существенно подкосить ваше финансовое положение: сломалась машина — нужны деньги на ее ремонт, родственник заболел — нужны деньги на операцию, ребенок пошел в школу — новые растраты. Все эти факторы нужно учесть, прежде чем вы решите взять ипотеку с большим ежемесячным платежом.

Изучите цифры

Перед тем как запросить у банка ипотечный кредит, стоит самостоятельно изучить все цифры. Сейчас это очень просто, на помощь придет ипотечный калькулятор. В нем вы можете ввести примерную цифру, которую собираетесь взять у банка в кредит. Исходя из этой цифры, вы сможете проанализировать, на какой срок вам стоит взять эти деньги: 10,20,30 лет. Помимо этого можно отследить сумму ежемесячного платежа. Тут стоит поиграть цифрами, увеличивая сумму на 1000 рублей, например.

Увеличивайте только на незначительную сумму, которая не нанесет ущерб вашему финансовому состоянию. Конечно же, чем больше ежемесячный платеж, тем ниже срок выплаты ипотеки. Но не обольщайтесь, трезво оцените свои возможности.

Задача состоит в том, чтобы не переплатить лишние год-два, сумма, кстати, может быть довольно-таки большой. При увеличении ежемесячного платежа на рублей 500, вы можете приятно удивиться сокращению нескольких месяцев или лет от общего периода.

Дополнительные расходы

Как правило, покупка квартиры связана с дополнительными расходами на ремонт, дизайн, покупку новой мебели и прочего. Именно поэтому стоит брать ипотечный кредит в большем размере, насколько это возможно. Так как оставшиеся деньги после приобретения квартиры в собственность можно будет пустить как раз на дополнительные расходы. Тем более, если лишних средств у вас нет, тогда придется брать кредит дополнительно, а там и процент больше. Ипотечные же деньги, которые вы вложите так же и в ремонт, достанутся вам дешевле, нежели потребительский кредит.

Иными словами, если у вас есть собственных 400 тысяч рублей, а квартира стоит 2 миллиона, вы вложите 200 тысяч в качестве первоначального взноса. Оставшиеся 200 тысяч потратите на ремонт, а у банка возьмете 1,8 ипотечного кредита. Итог: вы отложили деньги на ремонт, соответственно, нет необходимости в еще одном кредите, и банк вам с большей вероятностью одобрит небольшой ипотечный кредит. И квартира взята, и ремонт сделан.

Трешка или студия?

Решая взять недвижимость в ипотеку, большинство людей думает на перспективу: появится ребенок, а может и не один, нужно больше пространства. Но так ли это выгодно? Посмотрим именно с этой стороны. Как правило, многокомнатная квартира обходится в разы дороже студии/однокомнатной квартиры. Соответственно, вы возьмете кредит намного больше и на еще более долгий срок. В связи с чем вы переплатите ту сумму, за которую могли приобрести несколько студий или однушек.

Так ли это выгодно? Может быть, стоит начать с небольшой квартирки, ипотеку, вероятнее всего, вы погасите быстро. А уже после выплаты можно задуматься о продаже имеющейся и покупке более просторной квартиры.

Данный вариант, кстати, уже не раз примененный, значительно снизит ваши расходы на выплату ипотеки (как суммы, так и времени). Ну и сильно по карману это не ударит, значительно проще платить ежемесячно 15-20 тысяч, нежели 30-50.

После продажи приобретенной квартиры, у вас будет неплохая сумма на руках, то есть и ипотечный кредит на новую квартиру будет значительно быстрее выплачен.

Перспектива продажи

Возможно, после покупки квартиры, вы захотите ее продать. Но могут возникнуть некоторые сложности. Именно поэтому заранее удостоверьтесь в ликвидности покупаемой квартиры. Что это значит?

  • Квартира и дом, в которой она находится, должны быть построены относительно недавно. Пока вы выплачиваете ипотеку, дом простоит, допустим, 10 лет. А сколько он еще стоял до этого? Это следует учитывать, ибо при последующей продаже банк может отказать вам в предоставлении прав на сдачу под ипотеку вашей квартиры.
  • Не покупайте квартиру в сомнительном районе. Алкоголики под окнами, шприцы, вечно гуляющая молодежь. Все это в дальнейшем может негативно сказаться как на вашей жизни в этой квартире, так и при ее продаже.
  • Также не рассматривайте квартиры, расположенные вблизи трасс и в целом оживленного движения транспорта. Как правило, люди не любят шум проезжающего поезда в час ночи.
  • Обращайте внимание на этаж. Не стоит покупать квартиру на первом и последнем этажах.
  • Не берите также квартиру, которая находится далеко от общественного транспорта. Пешая доступность — наилучший вариант.
  • Соседство с заводами и производствами тоже стоит исключить. Ну, если вы хотите открывать окна для проветривания, а не для того, чтобы подышать испарениями и отходами.
  • Ну и не более важное — инфраструктура. Если у дома нет всего самого необходимого – вряд ли кто-то обратит внимание на все остальное, пусть и прекрасное.
Где не стоит покупать квартиру
Прежде чем покупать квартиру в подобном месте, нужно хорошо подумать: «а надо ли вообще»…

Квартиры, имеющие вышеперечисленные негативные аспекты, как правило, отличаются в цене от более привлекательных. Не стоит на этом заострять внимание. В дальнейшем вам либо самим будет некомфортно жить в таких условиях, либо же при продаже вам также придется снижать стоимость квартиры. Да и не факт, что покупатель вообще найдется.

На что обратить внимание

Сезон

Как и в некоторых других областях, сфера недвижимости тоже имеет свою сезонность. Например, рост цен начинается с конца лета и длится примерно до Нового Года. После этого цена начинает падать.

Очевидно, что для покупки квартиры стоит выбирать сезон спада цен. Обычно продавцы понимают, что желающих на квартиру нет, и снижают цены до более приятных. В большинстве объявлений также указано «торг уместен». Ну, тут уже дело вашей наглости. В некоторых случаях можно скинуть несколько тысяч, а порой и сотен тысяч. Приятный бонус.

Услуги риэлтора/покупка напрямую

На сегодняшний день очень распространена услуга риэлтора. Но так ли это выгодно? Несомненно, риэлтор будет расхваливать себя и стараться склонить вас к решению воспользоваться его услугами, он за это получает деньги. Которые вы, кстати, заплатите из своего кармана. Он же ведь вам помогает. Сейчас услуги риэлтора варьируются от 20 до 100 тысяч рублей за сделку. Нужны ли вам такие расходы?

Самый разумный вариант — общаться непосредственно с собственником квартиры, которую вы выберете. Как правило, продавцу нужно как можно скорее продать недвижимость, а тут вы — готовенький ее купить в ближайшее время. Идеально. Тем более банк, в котором вы возьмете ипотечный кредит, займется всеми документами самостоятельно. Сейчас есть масса сервисов, которые помогут в оформлении ипотеки не прибегая к риэлторам. Например, DomClick от Сбера.

Страхование при взятии ипотечного кредита

Страхование при взятии ипотеки необходимо. Именно поэтому следует как можно тщательнее выбирать страховую компанию. Стоимость страховки, как правило, варьируется от 0,4% до 3%, продлевать ее придется каждый год (на год вперед). Величина страховки также зависит от многих факторов: возраст покупателя, условия труда, размер заработной платы, а также от состояния приобретаемого жилья.

Для более четкого понимания, следует отметить, за что вы вообще будете платить свои кровные деньги:

  1. Страховка покупаемой недвижимости;
  2. Страхование здоровья и жизни покупателя;
  3. Страхование на случай потери права собственности на приобретаемое имущество.

Обычно вам для этого ничего не нужно делать, представитель сам предлагает вам заключить договор страхования с их банком, либо же рекомендует страховые компании, с которыми банк сотрудничает. Как правило, люди не особо желают самостоятельно искать, звонить, ездить и соглашаются на месте. Однако есть много страховых компаний, которые предлагают более выгодные условия (на них и стоит обратить внимание, не стоит торопиться). Именно поэтому стоит потратить время на поиск наиболее экономного варианта.

Всегда держите в голове тот факт, что страховку придется продлевать каждый год и даже разница в несколько процентов может значительно повлиять на конечную стоимость. Подумайте, сколько вы сможете сэкономить, если все же решите потратить время и найти самый дешевый вариант.

Услуги риэлтора

Услуги риэлтора на сегодняшний день весьма популярны и стоят довольно дорого. Риэлтор берет за свою работу примерно 2-6% от стоимости жилья. Если ваша квартира будет стоить 4 миллиона, то вы отдадите работнику около 120 тысяч. Не очень дешево, верно? Тем более что все, что делает риэлтор, вы можете сделать сами. Для полноты картины рассмотрим, что входит в пакет его услуг:

  1. Поиск и подбор недвижимости, показ вам жилья;
  2. Сбор документов для оформления ипотеки;
  3. Сопровождение сделки между продавцом и покупателем, юридические нюансы.

Все эти пункты можно взять на себя. Возьмем, к примеру, подбор и показ жилья. Практически в любом городе существуют сайты, на которых размещаются объявления о продаже жилья. Вы сможете выбрать любое, вам приглянувшееся и договориться о просмотре. К тому же, риэлтор может пропустить некоторые варианты, а вы обратите на них внимание.

Документы. Банк готовит для вас самостоятельно договор купли-продажи, остальные документы, связанные с оценкой недвижимости и необходимые справки вы можете достать сами.

Юридическая сторона сделки все равно проверяется банком, причем не абы как, а четко и точно. Связано это с тем, что банк берет на себя эту квартиру в залог, пока вы выплачиваете ипотечный кредит. В таком случае банк заинтересован в том, чтобы в перспективе не возникло никаких проблем с недвижимостью.

Самое главное для риэлтора — скорее получить свои деньги за работу. И поэтому многие сотрудники не так уж тщательно проверяют все документы на квартиру. В банке же сотрудники имеют огромный опыт в ипотечных сделках, соответственно, все проверяется досконально. Чтобы потом не возникло такой ситуации: вы живете и платите ипотеку на квартиру, а бывший собственник решает вдруг вернуть себе квартиру посредством суда, или же появляются новоиспеченные наследники, которые претендовали на эту квартиру. Не очень приятно, согласитесь.

Если же такое произойдет, максимум, что сделает риэлтор — не без скандала — вернет вам деньги. Но это тоже не факт.

Заключение

Исходя из всего вышенаписанного, можно сделать небольшой вывод: сэкономить на выплате ипотечного кредита можно, стоит только отвести этому немного больше времени. Поискать наилучшие варианты, решить вопрос с риэлтором, так ли он необходим вам. Подготовить все документы и разговаривать непосредственно с собственником квартиры, чтобы избежать неприятностей в будущем.

Желаю вам как можно меньше расходов при выплате ипотеки.

Мельцаж/ автор статьи

Пишу о ставках на доступном языке. Делюсь опытом и наработками.

Не стесняйтесь оставлять комментарии к статьям. Буду только рад вступить в конструктивный диалог. 😉

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
SKITANIE
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.